中梁在哪里(中梁地产发展历史)

全国139个城市385个项目，总土地储备超过5299万平方米。8月22日，首次进入国际资本市场的中粮控股交出了一份惊艳的“年中答卷”。根据楼市资本理论，中粮控股上半年实现销售金额636.73亿元，同比增长26.8%；净利润12.32亿元，分红比例维持净利润的40%；贷款总额288.02亿元，净资产负债率43.5%。整体上实现了“高增长、高分红、低负债”的良好发展。楼市资本论了解到，当天中粮控股首次晋升中国民营企业500强第280位，中国民营企业服务业100强第78位，可谓双喜临门。

此外，根据上市房企公布的2019年上半年合同销售数据，中粮控股2019年上半年合同销售排名第15位，高于一季度主要行业排名。从一个名不见经传的地方，一个角落企业一跃成为行业前20。中粮的快速成长得到了资本市场和业内专家的一致认可，成为房企不可忽视的重要力量。那么，钟亮是如何在短时间内崛起的呢？楼市资本认为，这得益于其首份中报体现的“高增长、高派息、低负债”的企业发展战略，即“两高一低”。

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根据高成长和地产黑马的数据，中粮控股的历史起源于1993年。2009年，上海中粮地产成立，扎根长三角经济区。2016年，中粮总部迁至上海，以长三角为基础，布局全国。2019年7月，中粮在香港成功上市。26年来，中梁历经多轮地产周期洗礼，从沉淀发展到爆发式增长，如今已成为地产行业的一匹黑马，傲然屹立于房企之林。楼市资本论梳理了中粮近几年的业绩，发现从企业销售来看，中粮持续高增长的模式已经相当亮眼。数据显示，2016年至2018年，中粮销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元，年复合增长率为131.1%，延续了多年来的高增长态势。

中粮销量持续高增长的背后，是中粮充足的土壤储备的支撑。报告显示，今年上半年，中粮进入全国18个城市，共新获取地块70幅，新规划总建筑面积约810万平方米。克而瑞数据显示，今年上半年，中粮新增土地建筑面积和新增土地价值分别位列行业第7和第11位。值得注意的是，中粮的新城市中，二线城市占比40%。到今年6月底，中粮二三线城市占比已经超过80%。资本论楼市认为，这是随着棚改红利消退，中粮审时度势，精准落户，迅速回归二线和强三线城市战略布局的结果。

雅礼智库专家陈敏表示，近年来，一线城市的发展主要集中在外部疏解，而二线城市和一些强三线城市则迎来了城市化的热潮。由于地产的城市化，中粮控股预见到了这一市场转型的大趋势，精准踩准布局，取得了不错的成绩。这样的上市房企值得大众。整体来看，截至6月底，中粮拓展至23个省139个城市，项目总数385个，土地储备总面积5299.63万平方米；股权土地储备面积4200万平方米，其中可售(租赁)竣工物业约150万平方米，在建物业约4050万平方米，开发项目充足。

《楼市之都》了解到，2019年以来，中粮坚持“三转”战略，坚持“科学概率”，提前布局，重点研判，探索合作开发、兼并收购等多元化拿地方式，确保拿地精准、储地充裕。如中粮CEO兼执行董事黄春雷表示，截至目前，中粮未售价值超过3400亿元，可以覆盖两年多的销售。今年可销售资源在1900亿左右，完成全年销售目标问题不大。基于高增长的战略，纵观中粮近几年的发展和充裕的土地储备，楼市资本论有理由相信中粮未来将保持高速发展的势头。

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高股息，中梁现金牛

企业利润的高速增长是保持企业长期发展的最强动力。报告显示，中粮上半年实现净利润18.99亿元，同比增长近126.88%，其中核心净利润应为12.32亿元，同比增长88.4%；毛利达到50.35亿元，毛利率24.5%，让很多投资者喜出望外。

值得注意的是，截至2019年6月30日，中粮中期分红为每股0.138元，共计约4.93亿元。分红比例为公司归属于股东的核心净利润的40%，成为报告中的一大亮点。楼市资本论发现，对比万科2018年35%左右的分红率和碧桂园31%的分红率，中粮位列上市房企高分红榜榜首。在中粮成功上市之际，中粮在招股书中解释了未来的分红政策，称公司计划在2019年底前，向股东分红至合并利润的40%。说话算话，此次公布的分红方案兑现了上市之初的承诺。楼市资本理论认为，支付给大股东的高分红不仅兑现了承诺，也为股东的投资实现了高回报；对于一般投资者来说，可以获得稳定的现金流，增强长期持有股票的意愿。对于中粮管理者而言，高派息是其高盈利的最好证明，对股价长期有利。总体上实现了三者互利的良性循环，实现了共赢。此外，中粮40%的分红承诺也体现了中粮对未来利润增长的信心。中粮控股副总裁游思佳也公开表示，至于未来的中端比例，中粮仍会尽力维稳，让中粮成为名副其实的“摇钱树”。

在金钱为王的时代，谁有创造金钱价值的能力，谁就能在市场上占据主动。按照楼市的资本理论，在房地产市场正在经历下行周期的现在，中粮保持高分红率并不容易。未来发展稳健、资金充裕的中粮，将凭借高利润、高派息率，充分掌握资本市场的主动权。

三

低负债，资本渐入佳境。

众所周知，在房地产行业，规模的快速增长很可能会导致负债的大幅增加。梁采取了不同的方法。他在完成三年快速扩张、突破千亿的同时，实现了净负债率不增反减，值得称道。半年报数据显示，截至6月末，中粮控股净负债率为43.5%，较年初下降14.6%，在行业内保持较低水平；银行余额及现金247.21亿元，较年初增长7.1%，短期负债144.67亿元，现金与短期负债之比达到1.71。财务结构良好，流动性进一步改善。据楼市资本分析，随着市场融资环境的不断收紧，中粮一直保持稳健的财务状况，与其高回报率、上市资金的可获得性以及海外融资渠道的拓宽密切相关。

1.收藏率高。今年上半年，中粮合同销售金额同比增长27%至636.7亿元，现金回款率达到90%。利润增长强劲。上半年确认营收增长111%至205.6亿元，核心份额增长88%至12.3亿元。在业绩发布会上，中粮副总裁尤思佳表示，中粮是一家高周转、高离职率的公司。上半年集团成交率超过70%，销售收款率超过90%，收到客户款项1140亿元。其财务状况稳定。不要把鸡蛋放在一个篮子里。梁的扩张布局紧扣国家发展战略:重点深耕长三角，布局贯通环渤海、中西部、海峡西岸、珠三角。从储备到销售策略，全国各地区、各层级热门城市的布局，中粮都在有效分散和对冲经济和政策风险。根据楼市资本理论，这是中粮回报率高的重要原因之一。2.在上市资金到位和去杠杆的形势下，房企融资渠道日益受限。尽管如此，中粮凭借稳健的财务状况，于7月16日逆势赴港上市，融资32亿港元(含超额配售)，主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款及一般营运资金。这标志着中粮成功进入国际资本市场，获得大量资金，同时融资能力和渠道稳步提升。

3.b评级拓宽海外融资渠道。上市次日，海通国际研报认为中粮控股发展迅速，预计2019年合同销售增速同比增长30%，财务状况稳健。给予“买入”评级，目标价9.70港元。8月8日，惠誉和标普均给予中粮B评级，展望稳定，显示了资本市场对中粮业绩的肯定和信心。楼市资本论注意到，中粮上市前部分资金来自信托，平均融资成本9.9%，在行业内处于较高水平。根据房企评级越高，海外融资成本越低的事实，中粮未来在拓宽海外融资渠道的同时，有望进一步降低集团融资成本。

虽然中粮还是资本的新兵，但无论是从销售额的持续增长、兑现高分红的承诺，还是维持低负债等方面，说中粮是久经沙场、运筹帷幄的老兵更为恰当。楼市资本论认为，中粮这种“两高一低”的高质量增长模式会越来越成熟。可以预计，中粮未来将会穿透行业的发展周期，继续保持较高的增长速度。