湘潭属于哪个市(湘潭穷吗)

湘潭近20年住宅销售金额的变化最能反映城市房地产的发展。从最初的年销售额2-3亿元到年平均销售额200多亿元，20年增长了近90倍。销售额突破整数关口所需要的时间越来越少，这反映了楼市的扩张速度。

湘潭市房价特点:板块强弱，九华一枝独秀。

湘潭市辖湘潭县、韶山市、湘乡市、雨湖区市、岳塘区等5个县(市)。湘潭市总面积5006平方公里，其中市区168平方公里，建成区79平方公里。根据2020年第七次人口普查数据，湘潭常住人口为2726181人。

我们知道，房地产业是由土地和人口构成的，一个城市的面积空和人口基数决定了城市房地产的总规模和发展空。在湖南省14个地市中，湘潭常住人口和土地面积垫底。在省会一家独大的年代，湘潭注定要扮演一个悲剧的角色，因为长沙是一个小微的地级市。但这属于历史本性。湘潭以前的管辖范围远不是今天的。长沙、岳阳、株洲的大部分城区原属于湘潭市的边界。从全省最大的地级市之一，到人口和面积最小的城市，只用了30多年。

而人口和土地的严重萎缩，对房地产的影响也很明显。人口的迁移和买房区域的选择，大多遵循从村镇-县城-优势城市-省会城市-沿海大城市的路径。城市空越大，级别越高，向下虹吸血液的购买力越强。相反，从沿海回来的置业者更多。毕竟由于地域和血缘关系，中国人在同级别城市跨区域买房的比例并不多。而湘潭只有雨湖和岳塘两个城区，管辖范围只有湘潭县、湘乡和韶山市。湘乡、韶山、市区文化、语言、风俗差异大，独立性强。湘潭地产无论怎么做都面临着走投无路。固定人口和有限土地空之间的激烈竞争，用现在的流行语来说，就是内滚。

湘潭市区去年(2020.5-2021.5)土地供需情况

由于湘潭是湖南最小的地级市，下属县市很少。湘潭市近20年房地产的演绎特征与主城区高度同频。经历了2017-2018年的房地产热潮后，湘潭市楼市从2019年开始进入调整期，2020年的疫情只是加重了调整幅度和周期。去年下半年，在政府大力支持救市之后，每年两次的房交会对短期楼市起到了一定的推动作用。湘潭2020年下半年的房地产数据甚至有小阳春的盛况。然而，在牛年，一切都是尘土和污垢。作为房地产的先行指标，2020年的地方拍卖市场有冰火两重天的感觉。2021年1-5月，湘潭市推出计划用地237.42万㎡，成交108.35万㎡；特别是5月份，计划用地面积75.36万平方米，仅成交1.92万平方米。土地拍卖接连出现的惨烈局面，源于二级市场的激烈竞争和严重滞销，压抑了开发商拿地的积极性。

湘潭市去年(2020.5-2021.5)商品房数量及价格

2021年5月，湘潭市商品房成交均价为5765元/平方米，扭转了今年以来的价格下跌趋势，环比上涨3%，同比上涨4.3%。但成交量仅为8.73万㎡，为2020年2月疫情以来最低，环比下降43.1%，同比下降70.6%。反映出市场需求非常疲软。

2019.1-2021.1湘潭主城区商品房月度库存趋势

湘潭市住宅库存逐年缓慢增加。2020年下半年，政策刺激去库存后，去库存周期短暂下降。2021年，库存销售周期上升至12.6个月。尽管缺乏上半年的库存数据，但结合土地市场和住宅供销的走势来看，湘潭市住宅库存上升、销售周期拉长已是不争的事实。

2019年以来，湘潭楼市维持弱势盘整格局，价格稳中有降。除了营业额，所有数据的恶化都不算太严重。但老百姓买房其实是花自己的血汗钱，新房的成交结构和价格变化更能反映楼市的真实走势。2019-2021年1-5月，湘潭新房成交面积和总价呈快速下降趋势，尤其是购房总价的变化。100万以上总价占比从2019年的20%以上大幅下降到2021年1-5月的5%以下，800-100万总价占比也减少了一半以上。与之相对应的是，总价80万以下的中低端住宅占比翻了一倍多。消费退化的感觉是真实而明显的。

在这一点上，对湘潭房地产特点的概括并没有超出中国城市房地产的基本规律。供大于求、库存高企、降价、产品降级等房地产现象在国内其他城市也普遍存在，有的甚至更为严重。湘潭房地产最奇妙的地方在于房地产板块之间的严重失衡和主城区房地产市场的边缘化。

湘潭市的房地产板块通常只包括岳塘、雨湖和九华经济开发区(九华在行政上属于雨湖区，已在房地产板块中单列)。事实上，湘潭县所在的易俗河镇与主城区隔江相望，工作、生活、置业已经无缝融合。就像长沙市和长沙县的关系，虽然行政隶属不同，但是市区已经一体化了。湘潭市被湘江环绕，三区四地的地理分界线非常明显。一河之隔的各个板块的地产特征差异很大。

湘潭地区住宅成交面积比率图

湘潭市区房地产板块结构极其夸张和不平衡，仅九华就占市区住宅成交的四分之三以上，岳塘区仅占20%左右，而雨湖区则完全成了不必要的打酱油玩家。就算算上全市房地产总成交量，九华的份额也就一个字。

九华板块这两年在全市住宅市场的份额还在上升，占全市销售额的一半，占市区销售额的70%以上。成交量的过度集中，只能说明雨湖、岳塘等老城区缺乏房地产投资热点。

湘潭楼市最新排名显示，成交前十名全部被九华楼市占据，湘潭楼市以九华板块为主。甚至，抛开九华区域，湘潭地产也没什么可谈的。

九华地产之所以这么强，众所周知。长株潭融城一直是九华开发区楼盘活动的最大主题。随着长沙房价的不断上涨和房地产的长期调控，长沙的外溢购买力和省内外投资者都把九华作为长沙以外购房的首选。由于诸多因素的共同作用，九华的“融城”概念十几年来不但没有褪色，反而越来越扎实，成就了九华经开区湘潭地产之王的地位。

九华的实力是众所周知的，但湘潭主城如此疲软的成交却很不寻常。很多市中心的楼盘缩水，最重要的原因是土地资源触底；但市政、学区房的先天优势，保证了中心城区房产的价值标杆。这些因素对湘潭来说都不成立。湘潭市，尤其是岳塘区，可开发土地丰富。湘潭市区的住宅交易，包括房价，都与市区缺乏想象力空这个核心概念有关。在其他城市大受追捧的学区房、江景房，在湘潭市几乎没有吸引力。

2021年湖南高考成绩排名

长沙房价虽然不高，但四大名校全国知名。梅溪湖、阳湖板块城市运营，依托四大名校品牌资源，以学区撬动市场。湘潭很难复制这个奇迹。随着高等教育的普及，如今的教育竞争已经前移，各地普通高中只有50%左右，这意味着初中毕业后会分流一半的孩子，家长的焦虑越来越严重。真正优质的小学和初中，在任何城市都是绝对需要的。是湖南省地级市中为数不多的高考升学率高于市级中学的城市。湘潭一中(原名湖南民办江生学校)长期占据湘潭中学教育的龙头地位。湘潭县在几所实力较强的初高中的影响下，已经不仅仅停留在学区内，还吸引了不少市区学生反向就读。外国人在易俗河陪读的市场相当可观。

九华板是学区房的另一种玩法:引进长沙名校，铺路破局。在易俗河和九华区的夹击下，缺乏顶级名校号召力的市区学区房(岳塘、雨湖)自然很难真正引起人们的兴趣。

湘潭城市楼盘的另一个独特之处是没有江景房。湘江蜿蜒环绕湘潭市，滨水很长。但由于产业布局和历史原因，市区最好的滨江区域要么被湘钢占据，要么被工业园占据，居住区远离一线水景。与之形成鲜明对比的是，株洲市湘江两岸是最繁华的城市，也是房地产价值最高的地方。从城市夜景热力图可以看出，湘潭市只有雨湖古镇和易俗河有真正的一线滨江住宅，这两个城区的滨江线已经被占用。想再看江景住宅开发，只有湘潭易俗河西城片区，再往北就是九华经开区滨江新城片区。

湘潭主城区(雨湖、岳塘)在多年前就陷入了需求疲软的内卷化状态。而主城区缺乏货真价实的学区房，长期没有保值升值的江景房。没有特别的题材和投资兴奋点，城市楼市越来越平庸，越来越边缘化。

湘潭房价未来走势:短牛长熊，两极分化，城市房价缺乏活力。

预测湘潭未来房价走势，要从历史中寻找。一个城市的产业结构、文化传统、民风民俗、投资偏好，像DNA一样烙印在城市居民的集体无意识中，具有长期稳定性。城市曾经是什么样，未来往往也是如此。几年前，在中国地标城市政策研究所关于城市评价的系列文章中，作者写了湘潭:湘潭:一座缺乏存在感的城市。文章的观点在今天依然成立，流量更大的标题可以是《湘潭:一座佛教城市》或《湘潭:一座说谎的城市》。湘潭，历史亮点早已远去。在长株潭城市群中，湘潭是最后一名。连城的房地产开发长期依赖长沙。不平躺怎么办？

从湘潭房价20年的走势来看，前几年是房价基数低的时代。湘潭近十年房价特征:短涨长调。2009年和2010年，湘潭房价上涨超过1000元/平方米，这是第一次历史性的牛市。随后的2011-2016年，湘潭房价一直在3000元以上的区间反复拉锯。虽然没有跌，但是涨的很慢，从投资的角度来看收益率很低。近几年湘潭房价从2017年到2018年，又有两年以强行空的方式跳跃式上涨，从字头3直接跨过5000元大关。然而，2019年以来，房价的表现似乎重现昨日。从2019年到2021年，房价以龟速运行，涨幅空几乎为零。

中国中部指数研究院全国100个城市新建住宅价格指数

湘潭房价未来走势，全国百城房价指数可以作为参考。与长沙全国百城指数运行轨迹基本一致。2019年以来，房价累计涨幅达到10%左右。这还是在长沙房价被严格打压的情况下。湘潭则相反，从2019年1月的5470元到2021年6月的5455元，房价纹丝不动，留下一条标准的水平直线。

如果是一个有机生物体的心脏和脑电波在一条水平直线上，它所象征的意义不言而喻。城市房价指数的长期横向拉伸，只能证明城市房地产失去活力和财富效应。参考湘潭上一轮房地产牛市，调整了六年才重拾牛市趋势。在“房住不炒”、房地产趋势拐点临近的背景下，湘潭房价到现在也只是原地踏步两年多，似乎还远没有走到黑暗的尽头。

湘潭房地产的发展趋势，比房价的变化更引人注目的是市场集中度的上升和区位板块的不断分化，马太效应和强者恒强。

2021年1-5月，湘潭房地产整体市场集中度较高，TOP10市场集中度持续攀升。从项目区位来看，TOP10中有9个项目全部位于九华经开区，只有排名第八的恒大华府位于岳塘区。1-5月，经开区商品房成交量占湘潭主城区总成交量的79%。板块上，52%的成交量集中在九华示范区，27%集中在奇马万楼、阳湖。随着长株潭城际铁路的发展和完善，九华示范区的房地产市场将继续扩大。

研究房地产就不能不谈人口。最新的全国第七次人口普查数据，在长株潭成为湖南单核心城市群的背景下，湘潭的人口和城市化表现令人匪夷所思。过去十年，总人口只减少了2.24万，城镇人口增加了14万，符合人口从村镇向城市迁移的规律。湘潭最大的人口变化是区域间的流动，经开区无疑是人口流入的首选。在以本地购房者为主的湘潭楼市，只有九华板块有能力吸引省内外投资客。随着长沙湘江新区的扩大，九华并入长沙，九华超过三分之一的房子被湖南中西部的客户买走，比如娄底、邵阳、怀化等地。

湘潭的几十年，说到底就是一个工业、文化、教育、城市地位从历史巅峰不断下滑的过程。另外，湖南是国土面积和人口最小的地级市，房地产天花板明显。

需要对湘潭的城市发展空和房地产前景进行多维度的判断。在顶层设计中，长株潭城市群已被纳入国家战略，是中部崛起和打造长江中游城市群的重要环节。虽然长株潭之间的地位已经向一主二副倾斜，但株洲、湘潭成为长株潭城市群附庸配角的趋势明显。即便如此，国家政策红利不可或缺。九华地产这么多年一直在壮大，购房者不是冲着湘潭的城市魅力来的。对于湘潭房产投资，我们不需要大惊小怪，只需要掌握两点:1。区域位置:九华优先。2.产品类型:真学区房，真资源房。

其实长株潭融城是湘潭地产现在和未来最大的红利。从地理位置和自然环境来看，由于长株潭生态绿心的存在。九华板块是距离长沙最近，难度最小，最容易进入的区域。全国地产巨头蜂拥进入九华投资，绝非发烧。小投资者买房不用纠结，跟着老板就行了。

事实上，湘潭住房早已过剩。在时间跨度上能长期保值增值的房产，值得入手。也就是真正的学区房和景观房(两者都比较好)。标准是未来供应是否稀缺。品牌不稳定、学区划分可变的学区；不占用核心资源，同类产品连续上市的景观房，是伪学区房，伪景观房，是投资需要避开的坑。

当投资者可以咬牙切齿地抱怨所在城市房价飙升和限购的时候，他们不知道这是一种幸福的烦恼。中国三四线及以下城市未来面临以下困境:难以消化的庞大住房存量、常住人口不断流失、老城区不断衰落、产业结构转型缓慢。湘潭20年的房价历史只是中国同类城市房地产发展的缩影。更何况湘潭还有超级地产红利支持，绰绰有余。不管唱得多好，唱得多烂，房地产依然是未来每个城市的支柱产业。双赢的时代已经一去不复返了。对于投资人和开发商来说，需要更多的思考和更准确的判断。